Crédit immobilier : comment se calcule le taux d’endettement ?

Dans les banques et autres établissements financiers, la notion de taux d’endettement est fortement employée. En effet, estimer les capacités de remboursement de crédit d’une personne est important avant tout octroi de prêt. Si dans l’immobilier le taux d’endettement est fixé à 33 % maximum, nous vous expliquons comment il est calculé.

Comment se calcule le taux d’endettement dans le cadre d’un crédit immobilier ?

Pour calculer le taux d’endettement, il faut préalablement faire la somme de tous les revenus. Les principaux éléments pris en compte dans le calcul du revenu sont :

  • les salaires nets des membres du foyer contractant le crédit immobilier
  • les différentes primes et commissions, ainsi que les pensions alimentaires
  • les revenus professionnels non salariés
  • les allocations pour le logement
  • les revenus issus d’un ou des biens locatifs.

Dans le même temps, il faut additionner toutes les charges fixes supportées mensuellement. Les éléments considérés comme charges fixes sont les suivantes :

  • l’ensemble des mensualités des crédits de l’emprunteur en cours
  • les dettes hypothétiques
  • les précédents prêts immobiliers
  • le montant du loyer si l’emprunteur est un locataire
  • la pension alimentaire à la charge de l’emprunteur.

Après ces opérations, on procède au calcul du taux d’endettement proprement dit. Il suffira de diviser le montant total des charges par le montant total des revenus. Le résultat obtenu est généralement un nombre décimal. Le taux d’endettement d’un crédit immobilier étant exprimé en pourcentage, vous devez multiplier ce nombre par 100. La valeur obtenue est le taux d’endettement. En résumé, le taux d’endettement se calcule de la façon suivante : (charges/revenus) x 100.

Que savoir pour bien calculer le taux d’endettement ?

Les notions de charges fixes et de revenus restent bien encadrées. En effet, les primes exceptionnelles non contractuelles ne sont pas considérées comme des revenus. De même, les indemnités professionnelles ne sont pas prises en compte dans cette catégorie. À l’opposé, le 13e mois est systématiquement inclus dans les revenus.

Dans le cadre d’un crédit immobilier, le seuil du taux d’endettement à ne pas dépasser est de 33 %. Ainsi, un individu ayant atteint un taux d’endettement supérieur 33 % est considéré comme un mal endetté. Au-delà des 55 % de taux d’endettement, l’emprunteur est dans la catégorie des individus surendettés. Dans ce cas, l’alternative la plus conseillée est le rachat de crédit. Cela consiste à réunir tous les emprunts pour obtenir un prêt unique et négocier des conditions de remboursement plus souples.

Par ailleurs, il revient aux institutions bancaires d’étudier les capacités de remboursement de l’emprunteur avant d’accorder un nouveau prêt. Un foyer avec un revenu important peut dépasser le seuil de 33 % et supporter les charges courantes du quotidien. Contrairement, une famille avec des revenus modestes aura des difficultés avec 33 % de taux d’endettement.

Pourquoi est-il utile de bien calculer le taux d’endettement ?

Le prêteur a l’obligation d’analyser les risques liés au remboursement du crédit. C’est à cet effet qu’il se réfère au taux d’endettement qui permet d’évaluer les capacités de l’emprunteur à rembourser. Le taux d’endettement une fois calculé permet de conclure que le demandeur du crédit est capable de rembourser. Dans l’immobilier, le calcul de la mensualité se base sur cet indice de 33 % qui est la référence. C’est le plafond fixé dans ce secteur pour ce qui est de la signature d’un contrat de crédit immobilier.